在经历了多年的降息周期后，从2004年10月29日到2006年8月19日，央行在两年内连续四次加息，这说明我国已正式进入新一轮的加息周期，一轮新的宏观调控政策开始实施。目前商贷5年期的基准利率已上调到6.48%，根据当前的形势分析，不排除利率再次上调的可能。同时，随着金融信贷市场的不断开放与发展，各种信贷产品也如雨后春笋层出不穷，这一系列的变化对于房贷市场来说无疑会产生十分重大的影响。

北京著名个人贷款服务机构伟嘉安捷专业人士分析：与此次加息前一个月相比，加息后贷款购房的成交情况受利率上调的影响并不明显，但是从长远的角度看，对于房地产交易市场来说，利率的增加可能会带来两方面的影响，首先，利率上调可能会增加那些有多套房产贷款者的还款压力，从而迫使其将手中的房产出售，于是，有可能增加市场供给。另一方面，银行加息又会使一部份原想贷款购房的人暂时打消购房念头，从而抑制房产的需求。这样一来，市场上的供给增加而需求却有所减少，对整体房价的涨幅会有一定的抑制作用，对买房者来说是一个利好。

在加息大潮席卷而来之时，各家银行对于购买第一套住房的借款者，一般都采用优惠利率（即基准利率下浮15%），所以竞争差异并不明显。而对于购买多套住房的借款者，银行的政策却不尽相同，竞争差异逐步体现，也反映出各银行面对房产信贷风险的不同态度。同时，为了在这没有硝烟的战场上获得胜利，各银行搅尽脑汁，除了利率竞争以外，还不断细化房贷市场，不少银行都陆续推出了许多更具人性化的房贷产品，来吸引房贷者的目光。

目前，市场上比较流行的的房贷产品主要有以下几种：

房贷产品	解 释	适合人群
固定利率房贷	固定利率房贷：是指在贷款期限内，不论央行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。 其优点在于：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。 缺点是：一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要为房贷多交钱。	主要是三种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。 提醒：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金为贷款余额的 3% 。
结构性固定利率	借款人与银行签定贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间，不论固定期间内时常利率如何变动借款人都按照合同约定的固定利率制服利息。 优点：使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。 缺点：提前还款将收取较高额度的违约金。	规避投资风险的投资型购房者。

房贷产品	解 释	适合人群
移动按揭	将贷款本金分阶段偿还，根据借款人的收入增长曲线，而为借款人量身定做的还款方式。并根据贷款人未来的收支情况，将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，使贷款人的月供随着收入的变动而变动。 特点：最主要的就是还款方式的自选自定 , 购房者可以根据自己各时期的职业状况、收入估算、理财计划等来确定还贷的阶段、金额 , 这样可以减少购房者在收入波动时的还贷压力。	一般情况下 , 其收入的稳定性及成长性至关重要 , 要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等主要以中青年人为主 , 除了收入有较好的成长性外 , 要求其所购房房屋为住宅。
循环贷	借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对顶的时间和额度内可以分次提款，循环使用。 优点：贷款额度高，使用年限长。 “ 循环贷 ” 的实质就是抵押贷款。 缺点：用途较为局限。	提醒：根据额度确定方式的不同， “ 循环贷 ” 可分为自主额度和综合额度两种。前者，想要获得较高的额度应特别注意要采用提前还款、递减还款或双周供的方式。因为，自主额度是以按月等额本息还款法计算的剩余本金作为客户的循环授信额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。
宽限贷	“宽限贷” 也叫入住还款，是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。	该还款方式的最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。适合减轻还款压力的人

房贷产品	解 释	适合人群
接力贷	以某一子女 ( 或子女与其配偶 ) 作为所购房屋的所有权人，父母双方或一方与该子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。 优点：老年人贷款买房时存在的普遍问题是年龄超限，银行不肯放按揭贷款。老人的子女虽然贷款年限不受限制。 缺点：如果子女往往刚工作不久，收入少，难以贷到希望的额度。	一类是作为子女的借款人，预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按照现行规定可贷金额较小，希望通过增加父母为共同借款人以增加贷款金额；另一类是作为父母的借款人年纪偏大，按照现行规定，借款人年龄＋贷款年限 ≤65 ，可贷年限较短，月供压力大，希望通过指定子女作为共同借款人以延长还款期限。
公积金贷款	住房公积金贷款也叫北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。 优点：贷款利率与商贷相比有绝对优势；自由还款方式更具灵活性和人性化；对于房屋的建成年代门槛较低； 以家庭为单位，如果夫妻双方都具备申请办理公积金贷款资格，购买一套房屋时，如果一方的可申请贷款额度不能满足实际要求，那么可以与另一方合力申请，提高可贷额度（但不能超过40万）。 缺点：贷款额度一般不超过40万（ 根据《个人信用评估报告》的评定等级： AA 上浮 15% ； AAA 上浮 30% 。则申请金额在 40-52 万）。	符合公积金贷款申请标准的人： 1. 具有北京市城镇常住户口或有效居留身份。 2. 在北京具有稳定的职业和收入有偿还贷款本息的能力。 3. 在北京市所属区县内购买自住住房。 4. 具备购买住房合同或相关证明文件。 5. 在申请贷款前已连续缴存住房公积金 12 个月（含）以上或累计缴存住房公积金 12 个月（含）以上，（离退休职工除外）。一般为自住型消费者。
贴息贷	北京住房公积金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合中心贴息条件的借款人，由中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。中心按照以下标准对借款人进行:利息补贴商业贷款执行利率低于商业贷款基准利率的，按照商业贷款执行利率与主伐功能公积金贷款利率算出的实际利息差进行利息补贴；商业贷款执行利率高于或等于商业贷款基准利率的，按照商业贷款基准利率与住房公积金贷款利率计算出的利息差进行利息补贴。 优点：既能享受公积金利率优势，又能提高贷款额度；由担保中心进行担保；贴息贷相对与公积金贷款放款速度较快。 缺点：还款方式一般只有等额本金、等额本息	符合公积金贷款申请要求，同时对贷款额度要求较高的人。

在众多贷款产品中，房贷者最为关注的应该有三种，分别是固定利率贷款、公积金贷款、和贴息贷，因为这三种贷款方式在目前宏观调控的大背景下可以帮贷款者节省利息支出，给他们带来实际的便利。

例如：贷款30万贷款年限10年，如果选择普通的商业贷款等额本息还款方式10年共需还利息约96324元（按优惠利率计算），但如果选择公积金贷款10年共需支付利息约74652元。比前者节省利息约21582元。

假设从第二年起连续三年利率分别上调0.27个百分点，10年共需还款约406308元，其中包含利息约106308元。

但如果当时选择固定利率贷款，那么10年共需还款约401846元（光大银行的固定利率房贷5年以上至10年（含）的利率为6.12%优惠利率），其中包含利息约101846元。比浮动利率节省利息4500元左右。

除此之外，还款方式的不同也能直接影响到借款者最终利息的支出。还以贷款30万，贷款年限10年为例，如果选择等额本金的还款方式10年需支付利息约87941元，比等额本息节省利息约8380元。

如果选择双周共的还款方式10年需支付利息约85097元，比等额本息节省利息约11227元，比等额本金节省利息2800元左右。

可见，不同的贷款方案的选择对于借款者来说至关重要，它将直接关系到房贷者的切身利益，如果合理利用可以成为省钱的法宝。

从目前的大的趋势来看，通过提高利率的方式调控房价，是直接有效的方式，对房价的涨浮有一定的抑制作用。进入加息周期后，不排除利率再次上调的可能，而此时，低总价、小户型的房屋便成为消费者优先考虑的对象。同时，那些能为借款者节省利息的新房贷产品将引领房贷市场新潮流。同时，伟嘉安捷提醒大家，对于个人房贷市场，国家在宏观调控的同时，也给了各家商业银行更多的自主权，今后，各银行的利率水平差异化将会增大，所以对于房贷者来说，在这样一个压力与机遇并存的环境下，一定要冷静思考，认真分析，选择一个专业的代办机构，根据自身特点和市场特征，设计一套真正适合自己的贷款方案，做到轻松理财，愉快生活。